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6月5日，新京報獨傢獲悉民生銀行率先提高首套房貸利率，6月11據記者走訪多傢中介和銀行獲悉，又有部分銀行將首套房貸利率上浮。不過，目前北京地區首套房貸利率仍多為基準。
6月11日，海通證券首席經濟學傢、首席宏觀債券分析師薑超直陳房貸利率飆升的核心原因，“銀行無米下鍋”。
一傢股份制銀行高管認為，房貸利率高企的現狀預計會持續到今年底。民生銀行在發據記者的書面回復中稱，此時對房貸利率進行調整，是根據實際情況進行動態調整，屬於彈性定價，非長期不變定價，可根據客戶情況適當調整。
北京3·17新政，以及之後的銀行房貸利率上調，令支撐市場成交的換房客群放緩瞭入市腳步，樓市降溫。此前“任性”上漲的學區房價格也出現瞭下降。
“以前敞開瞭放貸，現在小心翼翼”
李明（化名）是某股份制銀行個貸客戶經理，從事房貸業務4年多，歷經2013年的小瘋狂、2014年的短暫沉寂、2015年的復蘇以及2016年的“大爆發”，但從未想到2017年的市場如此寂靜和沒有盼頭。“去年敞開瞭做，房貸市場井噴；今年小心翼翼地做，目前幾乎沒有額度瞭。”
據偉業我愛我傢市場研究院數據統計，2016年全年，北京全市二手住宅網簽總量達272431套，較2015年全年增加瞭38%。買房潮帶動瞭房貸激增。
這一瘋狂勢頭在去年底引起高層關註，並喊話“房子是用來住的，不是用來炒的”，試圖讓非理性樓市冷靜下來。
2016年12月舉行的中央經濟工作會議明確瞭2017年中國樓市發展方向，強調要促進房地產市場平穩健康發展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。
在此之前的11月，銀監會下發《關於開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》，擬對包括北京、上海、深圳在內的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查。
很快，監管層緊跟這一定位約談瞭部分銀行，要求控制房貸規模。多傢銀行內部人士透露，今年初，北京銀監局約談北上廣深等熱點城市的部分銀行，要求今年房貸要回歸2016年以前的正常水平。
“這意味著什麼？今年的房貸總額度肯定吃緊，甚至驟降。”李明認為，雖然監管層並未下發文件要求具體限額，但是，回到2016年以前的正常水平已經是在收縮額度。
李明說，他所在的某股份制銀行北京分行去年一年的房貸總額高達260多億元。而在此之前的三四年間，每年平均授信總額約為20億元。在目前房價處於歷史高位，購房者貸款總額增加的情況下，20億額度將很快用完。
“以前是敞開瞭大膽放貸，現在是小心翼翼嚴格控制。”李明表示，銀行現在是擠牙膏式批放貸。
額度太少，主動“勸退”購房者
貸款利率的提高，加上批貸時間的延長讓很多購房者焦慮。
一位購買首套房做婚房的購房者稱，“房貸利率上漲10%，25年期限來看，300萬的貸款每月較8.5折時多還1000元，還是可以接受的。但銀行遲遲不放貸，讓我非常焦慮。”
李明表示，面對這樣的客戶，他選擇“勸退”。因為額度幾乎沒有瞭，放貸時間難以預估，排隊三五個月都是正常的，不如建議客戶選擇其他有額度的銀行。
3月17日，熱鬧而又瘋狂的樓市迎來一擊“寒冰掌”，“認房又認貸”政策空降，打瞭眾多二套購房者一個措手不及。此後一個半月內連續出臺十多項措施，加碼樓市調控。此後，樓市成交量與成交價雙跌。
“3·17之後，由於銀行遲遲不放貸，加上利率上升，不少投資者來銀行抗議。”李明說，目前他所在的支行基本不接受房貸業務，要麼說服客戶接受利率上浮，要麼就勸退，幾乎構成瞭實質上的“停貸”。畢竟，“銀行也不能賠本賺吆喝。”
近日，有媒體報道瞭融360發佈的數據顯示全國20多傢銀行停貸，再次加劇市場恐慌。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，由於統計口徑等原因，這一報道嚴重失實。
實際上，銀行並未大面積停貸。中原地產研究中心統計數據顯示：目前大部分城市的執行利率已經基本接近首套房基準，二套房上浮10%-20%。
“就我個人而言，收入肯定驟降，預計不及去年收入的一半。”李明說，去年樓市瘋狂時期，他的年終獎金就有30多萬元。
要麼主動提出漲利率，不然就慢慢等
要麼接受更貴的房貸，要麼接受漫長的等待。
李明說，實際上批貸的速度基本不受影響，但放貸時就要掂量客戶的征信情況以及能夠接受的貸款利率瞭。如果購房者主動願意承受上浮利率，那麼放款速度會快一些，否則就要漫長地等待。
據記者瞭解，在首付比例提升和貸款利率上漲的情況下，最近北京多傢銀行的房貸放款周期相比之前出現瞭延長的情況。據中介反映，眼下等房貸放款，很可能“拼的是貸款利率”，而不是申請時間的先後。
“房子兩個月前就談妥瞭，現在就是等銀行放款，房主那邊也是不斷地催。”購房者陳女士這兩個月為瞭房子的事情沒少跟中介、銀行聯系。
陳女士4月中旬在管莊選定瞭一套一居室，總價最終談定430萬。由於是首套房，陳女士首付可以付房款的35%，但由於房主也是等著資金換房，並不接受放款時間過長的組合貸。為瞭盡快促成成交，陳女士和傢人商量多湊出瞭首付款，房貸部分走商貸申請瞭180萬元。
在中介的協助下，抵押等所有手續都相繼辦好，原本以為一切順利的陳女士開始計劃找裝修隊改水改電，可是兩個月過去瞭卻沒等到銀行放款。
“聯系客戶經理，也是說沒額度，讓再等等。”陳女士無奈地說，這套房子的房主最近也定瞭意向的房源，但是因為拿不到放款，便隔三岔五地催促她，“被夾在中間，可也隻能等著”。
小美（化名）也是排隊苦盼房貸大軍中的一員。
她是3月16日簽的購房合同，至今近3個月仍未盼來貸款。她想申請平安銀行9折房貸利率，被告知“9折利率不可能，除非接受溢價”。
大眾銀行信貸試算
“就算我接受溢價，按照平安銀行現有的基準利率，也沒什麼貸款額度，大傢都在排隊。”小美苦惱地說。
據記者致電平安銀行北京分行個貸客戶經理，被告知額度收縮厲害，排隊客戶很多。批貸速度沒受影響，但放貸速度被嚴重延期。他告訴記者，排隊的主力是3·17新政之前簽訂購房合同的購房者，3·17新政之後，購房者以觀望為主，除瞭個別新開樓盤有新增業務之外，二手房全面“冰封”。
記者瞭解到，從一季度末開始，各傢銀行的信貸額度便出現瞭不同程度的緊張情況，而接近年中這樣的情況並沒有得到緩解。
據專業貸款服務機構“偉嘉安捷”介紹，目前從銀行審批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40個工作日左右，個別的銀行放款周期更長，而且審批的條件也比從前更為嚴格，對購房人收入流水和還款能力的要求也比較高。
“類似連環單的客戶如果急需房貸放款來周轉資金，可以主動向銀行提出上浮貸款利率。不然可能要耐下心來等待瞭。”有中介經紀人表示。
學區房“踩剎車”，有的兩個月降200萬
而在北京3·17樓市新政中，提高首付比例，以及之後的銀行房貸利率上調，令支撐市場成交的換房客群放緩瞭入市腳步，從需求端抑制瞭樓市熱度。
目前的北京樓市，呈現出新房和二手房同時走冷的局面。
據偉業我愛我傢集團市場研究院統計，2017年6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市二手住宅網簽量僅2896套，與5月上旬相比減少13.9%，維持著3月以來的連續下滑態勢。
亞豪君嶽會統計數據顯示，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實現成交444套，成交面積6.28萬平方米，環比之前一周分別增加47%、52%。在機構看來，雖然上周成交環比出現回升，但仍處於低迷周期。
比如，3·17新政、房貸利率上調、限價、學位搖號等政策頻出，極速前進的北京“學區房”正踩剎車。
據記者走訪德外學區、黃城根小學、金融街學區、奮鬥小學和實驗二小等多學區發現，20萬元的學區房“消失”，部分學區房公開報價踩線15萬元，報價14.99萬元，單價相比3·17之前的峰值每平米已下降2萬到3萬元，房價下降百萬元以上。
多傢中介人員表示，目前不敢接金融街學區和實驗二小學區的學區房。由於業主心理預期價位較高，不願降到15萬元以下，所以暫無法掛網，並無公開成交記錄。
黃城根小學是北京市重點小學，黃城根小學附近學區房的報價在過去的兩三個月中經歷瞭多次“跳水”。
據黃城根小學附近一傢房產中介向記者打開的中介內部官網顯示，4月27日，學校附近一套房報價由1050萬下調到1005萬。5月24日，該房報價下調75萬元、6月8日，該房報價下調100萬。經過三次調價，這套房子的報價下調達到220萬元。
報價下調200萬元並非孤例。
房產中介向記者出示的另一套房源顯示，該房源在3月25日之前報價為950萬元，6月6日報價為750萬元。3月25日到6月6日期間，該房報價六次下調。
北京市另一重點小學史傢小學附近的房源報價也在下調。
史傢小學附近一房產中介出示的房源顯示，該學校附近房子價格每平米13萬元到14萬元不等。“房子的報價和成交價都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房產中介介紹，此前史傢小學附近房源價格每平米15萬元左右，目前每平米下降一萬元，“有的房子價格下降瞭150萬，也有價格下降瞭200萬元，總體看房價下降瞭20%。”
該房產中介稱，房價下降幅度較大的原因在於此前的“虛漲”。
“在新政前，學區房價格漲得有點虛。”該房產中介解釋，過快的虛漲導致瞭目前的大幅降價。
德外學區房源報價也出現下降。某大型中介官網顯示，最近該小區成交均價13萬元至14萬元之間。中介人員表示，相比此前16萬甚至17萬元的成交價，降幅約為15%。不過，仍有部分房源頂格掛牌，比如14.99萬元接近15萬元的掛牌“紅線”。
教場口6號院51平米的一居室此前報價750萬元，最近報價670萬元。中介表示，可議價，650萬成交應該沒問題。
上述中介人員介紹，目前整體學區房降溫，一處60平米95年房源在市場好的時候可以賣920萬元，現在成交價隻有805萬。
在他看來，德外學區這些掛牌兩三個月仍未賣出去的業主，“心理價位還停留在市場好的時候，預計未來將降價。”
“紅線”之下，中介勸業主降房價
3·17新政之後，北京市住建委明確單價超過15萬元的房源一律不得掛網。為抑制學區房價格畸高，北京3月25日深夜又開出“猛藥”：2017年北京幼升小將繼續擴大多校劃片，並將通過“隨機搖號”的方式確定具體學校學位。
單價不超過15萬元的紅線出爐，各大中介房源報價回到15萬元之下。
據記者走訪發現，一些售價較高的二手房房源，無論在中介機構APP和網站中，已經基本“消失”。中介機構不僅制定瞭一套識別、標定“高價房”的標準，且有部分中介機構開始給經紀人員制定引導掛牌房源業主“議價成交”的鼓勵政策。
“那些預期15萬元以上的業主，我們會對其勸說。如果你不降價，沒人看得到這個房源，你也賣不出去。同時，如果二手房單價超過15萬元，也無法成交。為此，多數業主會在勸說下同意降價。”多位中介人員說。
有金融街門店中介表示，有部分業主此時想出售房子，但心理預期很高，不願降至15萬元以下。即便勸說降價，業主也不同意降至15萬元。
3月23日，北京市住建委召集鏈傢等北京市十大中介機構負責人，進行集體約談，明確提出，中介機構和人員不得參與炒房，包括炒作天價房、學區房等，將逢炒必辦。
多位業內人士表示，在學區房政策的變動、樓市整體降溫以及信貸政策收緊的情況下，預計學區房將持續降溫。
中介關店，金融街學區房“暫無成交”
6月11日下午4時許，記者來到位於金融街的鏈傢，該店大門緊閉，玻璃門上貼著暫停營業的通知。一墻之隔的中原地產和我愛我傢也均關著門。
一位自稱鏈傢的中介上前詢問記者需求，其表示自己目前不做房屋買賣，轉做房屋租賃。
多傢鏈傢其他門店人員告訴記者，金融街旗艦店中介人員目前一部分離職，另一部分“寄養”在附近的其他門店，比如宣武門西大街和西單的門店。
一位金融街店中介說，自己目前在宣武門西大街店上班，對於金融街店何時營業，要等上面通知。
據媒體報道，在市住建委等多部門聯合執法檢查中，數十傢中介機構門店被關停，其中包括3·17之前房價超過20萬元報價的鏈傢金融街旗艦店、中原地產和我愛我傢。
中原地產在玻璃門上張貼承諾書：其所轄所有分行不做以學區房概念的房源推廣、銷售、信息收集、帶看、談判、簽約等商業行為。落款時間為3月24日。
上述門店中介人員告訴記者，停業整頓後，該店目前暫無營業計劃，需要接到住建委的通知才可以開業。最初計劃關門1個月，現在已經快關門三個月瞭。
記者從上述三傢關門的中介機構現職人員處瞭解到，該片區的學區房暫時“冰凍”，沒有成交。
“我們門店不敢再做學區房，如果將來開業，主要代理金融街的商品房和租賃。”中原地產上述人員表示。
新政之後，房產市場交易遇冷，房產中介工作量也幾乎“冰凍”。
“我們網點目前有四個人離職，有四個人轉到瞭租賃，”史傢小學附近的一房產中介因任務量不達標，剛從“房屋買賣”轉到“房屋租賃”，“我們每個月都有一定的帶看任務量，但是這兩三個月幾乎沒多少人看房。”
上述中介介紹，其今年共賣出去兩套房子，賺瞭六萬多元。“兩套房子都是在3月份賣出去的，有的年後一套也沒有賣出去就離職瞭。”
亞豪機構市場總監郭毅認為，今年以來的房地產收緊調控，一方面是對購房資格加強限制，通過政策的查漏補缺，包括商辦項目限購，修改非京籍購房的納稅標準等等，使得限購的口子越收越緊；另一方面是對購房能力進行制約，近期個別銀行首套房貸利率再次上調，除此之外批貸周期也在不斷拉長，“減杠桿”執行力度持續加大。受到這兩方面的制約，市場需求難以抬頭，因此成交低位的趨勢也仍將延續。
■ 分析
“銀行無米下鍋，房貸利率上升”
據記者獨傢獲悉，民生銀行首套房貸利率執行在基準利率基礎上最低上浮10%。近日，又有中信銀行、廣發銀行在內的銀行跟進，上調首套房貸利率。今年以來房貸利率已多次上調。
對於本輪房貸利率的不斷上調，海通證券薑超認為，金融去杠桿是主因。同時，同業存單利率飆升，發行萎縮，導致銀行無米下鍋，房貸利率飆升。
薑超稱，過去兩年，國內房價大幅上漲，資產泡沫風險上升，源於金融發展過度，以銀行為首的金融機構資產膨脹過快。因而從監管層的角度，去杠桿的核心目標是抑制貨幣超增。所以，央行收緊瞭貨幣總閘門，今年大幅減少瞭貨幣投放，貨幣市場資金整體極度偏緊。而銀監會收緊瞭金融市場融資的閘門。
他認為，在今年國內房貸利率上升的過程中，同業存單利率扮演瞭非常重要的角色。目前，銀行在金融市場的融資主要有兩大來源，一是央行，二是金融同業機構。去年末同業存單利率2.8%，今年初，央行大幅收緊瞭公開市場融資，隨著同業存單利率的大幅飆升，尤其是達到5%以後，已經接近甚至超過銀行的5%左右的貸款利率，這意味著銀行的融資成本和貸款收益接近倒掛，導致同業存單發行萎縮。
大眾銀行的小額信貸審核大約要多久
“銀行無米下鍋，房貸利率飆升。”薑超表示，信貸收縮是下半年最大風險。
中原地產首席分析師張大偉認為，信貸利率上行是趨勢，但不可能出現大面積停貸。資金成本繼續上升，包括餘額寶等理財收益年化資金成本已經接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率4.9%對於大部分銀行來說，已經屬於低利潤產品。所以預計後續銀行將逐漸從目前的基準為主流提高到基準上浮。
他表示，購房者的資金成本持續上升，已逐漸完成瞭從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。
一傢股份制銀行副行長據記者表示，6月份部分銀行突然上浮首套房貸利率，也是資金市場全面吃緊的表現之一。預計資金荒的6月過後，資金市場略有改善，但依然偏緊，信貸收縮的風險猶存。
■ 預期
“北京調控加碼可能性不大”
對於學區房價格下降的情況，中原地產首席分析師張大偉認為，價格跳水原因在於三月份學區房的報價過於虛高。此外，市場上存在部分購房者在三四月份有買一賣一的置換需求，“先買瞭，而賣不出手著急調價的個案。”
大眾銀行小額貸款5萬
“現在有些個案的確出現瞭明顯的報價下行，實際簽約價格跌幅基本都在3%-5%這個位置。”張大偉指出，報價不代表最高成交價格，也不代表現在的成交價格。從市場趨勢看，最近市場從量跌到價跌，預計學區房價格在七八月淡季的下行速度加快。
“樓市下行的原因是因為信貸收緊和樓市調控，”張大偉說，從區域看，一二線城市降溫明顯，三四線城市依然在平穩，部分區域甚至還在上升。
未來北京是否會繼續出臺相關調控政策？張大偉認為，北京調控的目的已經達到，樓市已經開始下行，繼續加碼的可能性不大。
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第一：房屋座落地點和周圍的環境
第二：屋主（申請人）的工作條件與債信狀況
現階段房屋抵押貸款利率是歷史上偏低的一段時間，大眾銀行貸款條件 大眾銀行小額貸款5萬該怎麼辦呢？想貸款必看房貸利率3.5%有可能是理財型房貸所以才會顯得偏高，其實只要找對人幫你規劃房貸，不論是申請人收入不明確沒有保證人或是名下負債太高抑或無法進屋拍照等等困難的問題，大眾銀行貸款條件 大眾銀行小額貸款5萬該怎麼辦呢？想貸款必看專業貸款經理人都可以協助規畫出適合你的銀行方案。80萬的卡債是目前申請房屋貸款整合的一大隱憂，大眾銀行貸款條件 大眾銀行小額貸款5萬該怎麼辦呢？想貸款必看通常銀行認為動用到卡債都是『資金管理不當且理財行為失衡』，大眾銀行貸款條件 大眾銀行小額貸款5萬該怎麼辦呢？想貸款必看畢竟信用卡動輒18%的利息你都願意支付代表你的資金管控出現問題，所以這也是銀行可能會婉拒你的主因。大眾銀行貸款條件 大眾銀行小額貸款5萬該怎麼辦呢？想貸款必看故在遞件之前，詳盡的規劃才能順利核准，貸款審核一定有不可預測的變數，變數因子太多，所以沒有人可以保證一定過件大眾銀行貸款條件 大眾銀行小額貸款5萬該怎麼辦呢？想貸款必看，但是專業的"貸款經理人"可以先將你的變數因子降到最低，這就是你委託的主因，大眾銀行貸款條件 大眾銀行小額貸款5萬該怎麼辦呢？想貸款必看這也是所謂的眉角。各家銀行對貸款額度、利率及授信審核標準皆不同讓專業理財規劃一次搞定您的貸款麻煩事 - 大眾銀行貸款條件 大眾銀行小額貸款5萬該怎麼辦呢？想貸款必看
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